Как купить недвижимость в Дубае гражданину России
В 2025 году законодательство ОАЭ не устанавливает ограничений для граждан России при покупке недвижимости. Вы имеете те же права и возможности, что и покупатели из других стран. Однако, учитывая международные санкции, могут возникнуть определенные сложности с банковскими переводами.
Многие агентства недвижимости и банки предлагают специальные решения вопросов с оплатой для иностранных клиентов, включая различные варианты счетов, банковских переводов и работу с международными платежными системами.
Для успешной сделки останется изучить ряд государственных особенностей и схожий, с принятым в России, процесс покупки.
Особенности покупки недвижимости для граждан РФ
Покупка недвижимости в Дубае максимально формализована, прозрачна и регулируется государственными органами. Тем не менее, следует учесть ряд моментов.
Земельный департамент Дубая — DLD
Официальное государственное подразделение для контроля за рынком недвижимости Дубая.Все сделки с недвижимостью контролируются и регистрируются в DLD, что гарантирует прозрачность и безопасность. Как итог сделки DLD выдает Oqood — сертификат предварительного соглашения с застройщиком, или свидетельство о праве собственности — Title Deed.
Фрихолд vs лизхолд
Хотя большинство районов открыты для иностранцев, в некоторых действуют ограничения на покупку недвижимости в собственность.
В Дубае основная часть недвижимости продается на условиях фрихолд — полной собственности. Это означает, что вы становитесь полным владельцем объекта и можете свободно распоряжаться им.
В некоторых районах может быть доступна и аренда — лизхолд на 99 лет, что на практике также обеспечивает практически полное владение. Но может включать ограничения, например при передаче по наследству или продаже.
Обращайте внимание на информацию в объявлении и обязательно уточните этот вопрос у вашего агента по недвижимости или юриста на ранней стадии поиска.
Роль агента по недвижимости
Оформление документов и передача прав собственности проще провести через юридическую компанию или агентство недвижимости.
Важно! С 2020 года в Дубае есть возможность проводить сделки купли-продажи онлайн. Вам не придется посещать эмират — можно провести покупку удаленно. Достаточно оформить и легализовать доверенность на представителя.
Агентство поможет в процессе оплаты, будет хранить чек или откроет эскроу-счет. В случае сделки с застройщиком, агент представит варианты, которых нет в открытой продаже, а на вторичном рынке — закажет NOC — No Objection Certificate. Это документ, который подтверждает отсутствие просрочек платежей по рассрочке, если объект еще строится и отсутствие долгов за свет, воду и сервисные платежи, если дом уже сдан.
Деятельность таких компаний строго регламентирована и контролируется агентством по регулированию недвижимости RERA и DLD. Прежде, чем начать сотрудничество, покупатель и агент заключают стандартный договор, форма которого есть на сайте DLD.
Как проходит покупка недвижимости в Дубае
Покупка недвижимости в Дубае мало чем отличается от всего мира. Но обратите внимание, что условно весь рынок эмирата делится на:
- вторичный, где продавец — собственник, физлицо или компания;
- off-plan, где вы покупаете объект у застройщика.
Выбор и бронирование объекта
Используйте онлайн-ресурсы, базы агентства недвижимости или самостоятельно изучайте рынок.
Если вы ищете off-plan вариант, то брокеры могут вам предоставить лучшие варианты, которые еще не поступили в открытую продажу.
На варианты от застройщика очень большой спрос. Поэтому до официального старта продаж девелоперы формируют специальный список с бронью. Для того, чтобы в него попасть, надо оплатить EIO — Expression of interest — так называемую бронь «интереса» на недвижимость. Чем раньше вы регистрируете свою заявку, тем скорее вы выберете резиденцию в проекте, когда начнутся продажи.
Обычно EIO составляет не менее 5% от стоимости объекта. Платеж возвратный — в случае внештатной ситуации, застройщик вернет вам всю сумму.
Предварительный договор MOU и Oqood
После выбора объекта и согласования условий участники сделки на интернет-портале DLD подписывают нужные договоры:
- форму А — договор продавца и агента;
- форму B — договор покупателя и агента;
- предварительный договор купли-продажи или форму F — меморандум о взаимопонимании MOU, который создается на основе форм A и B
Вторичный рынок
При подписании MOU покупатель передает агентству выписанный на имя продавца чек с депозитом. Обычно это 10% от стоимости квартиры. Чек хранится в агентстве и возвращается покупателю в момент заключения сделки в трасти-офисе.Так называют нотариальные конторы, которые входят в состав DLD. В них проходит регистрация сделки.
По умолчанию MOU заключается на два месяца. На время действия договора резиденция блокируется в системе DLD, так что собственник не может провести сделку с кем-то другим.
Off-plan
Если вы покупаете объект off-plan, то вместе с регистрацией контракта с застройщиком вносите первый взнос согласно плану платежей и пошлину в DLD. Обычно первый платеж от 20%.
После регистрации в DLD вы получаете Oqood — цифровой сертификат, подтверждающий заключение предварительного договора и защищающий вас от двойной продажи.Важно! При покупке off-plan вы подписываете SPA — Sales and Purchase Agreement или договор о продаже до момента регистрации сделки в DLD.
Oqood не является свидетельством о праве собственности, а лишь подтверждает, что сделка находится в процессе оформления.
Он содержит ключевую информацию:
- подробности о договоре: номер договора, дата, имена сторон, описание объекта недвижимости;
- сумма сделки;
- выплаченная сумма — взнос, уже уплаченный покупателем и EIO;
- уникальный регистрационный номер, чтобы отслеживать статус сделки в базе данных DLD.
Юридическая проверка и SPA
Проверку юридической чистоты объекта проводят юристы или специалисты агентства в самом начале сделки. Можно заняться проверкой самостоятельно, но проще доверить специалистам, особенно если вы не знакомы с местным законодательством.
Специалисты проверяют:
- права собственности продавца на объект — Title Deed;
- наличие обременений, ипотек или других ограничений на недвижимость;
- соответствие объекта заявленным характеристикам и техническим планам.
- оценивают объект в рамках due diligence, чтобы убедиться в отсутствии скрытых проблем;
- запрашивают NOC, если сделка проходит с собственником;
- составляют и проверяют SPA;
- помогают с оформлением всех необходимых документов для регистрации права собственности в DLD.
После проверки и бронирования, подписывается SPA, где подробно прописаны все условия сделки:
- расположение объекта;
- площадь, интерьер, экстерьер и качество использованных в строительстве элементов;
- финансовые транзакции: первоначальный взнос, ежемесячные платежи, скидки и данные счета эскроу;
- план платежей, если сделка проводится с застройщиком;
- личная информация покупателя и продавца: адреса проживания и работы, номера телефонов, номер Emirates ID или паспорта;
- дата передачи объекта;
Оплата
Оплата осуществляется согласно условиям SPA. Учитывая международные санкции, сейчас для граждан РФ доступны:
- международные банковские переводы в ряде банков на территории РФ или СНГ;
- эскроу-счет — специальный сервис от агентства недвижимости, при котором средства клиента по доверенности хранятся у компании и используются на усмотрение покупателя;
- криптовалюта — большинство застройщиков и некоторые продавцы принимают такие переводы;
- оплата в ОАЭ с помощью менеджер-чека.
- рассрочка на период строительства, обычно с первоначальным взносом от 20% до 50%;
- полная оплата со скидкой от застройщика.
|
Стандартный план оплаты |
План оплаты после передачи недвижимости |
|
Клиент может платить: 30/70, 40/60, 50/50, 60/40, 70/30, 80/20 и т.д. 60/40 означает 60% от покупной цены недвижимости должно быть выплачено во время строительства, а 40% от стоимости — по завершении строительства. |
Клиент может платить: 60/20/20, 70/20/10, 70/10/20, 80/10/10 и т.д. 60/20/20 означает 60% от покупной цены недвижимости должно быть выплачено во время строительства, 20% в момент передачи, и 20% после сдачи объекта |
Регистрация в DLD и получение Title Deed
Процесс регистрации достаточно формализован и прозрачен. Все списки документов и шаблоны есть на официальном сайте DLD. Ваш юрист или специалист по недвижимости поможет подготовить нужные документы и обеспечит надлежащее оформление сделки.
Вторичный рынок
Регистрировать сделку приходят участники и их посредники в трасти офис DLD. Покупатель не обязан присутствовать лично, могут прийти только представители с официальной доверенностью.
Данные о покупке вносятся в электронную форму, которая подписывается обеими сторонами. Это позволит клиенту зарегистрировать сделку в DLD.
Для регистрации обычно требуется:
- копия паспорта покупателя;
- SPA;
- доказательства оплаты — чек или выписка со счета;
- NOC;
- документы, подтверждающие право собственности продавца.
В зависимости от специфики сделки могут потребоваться другие документы.
После оплаты всех взносов и суммы по договору, проходит регистрация в DLD.
По итогу сделки покупатель получает прямо в смс и на почту Title Deed — официальное свидетельство о праве собственности на готовую недвижимость в Дубае. Это основной документ, доказывающий ваше право на объект.
Он содержит:
- полное описание объекта: адрес, площадь, кадастровый номер, тип недвижимости;
- информацию о владельце: полное имя и паспортные данные собственника;
- дату регистрации права собственности в DLD;
- отсутствие/наличие обременений, ипотеки или других ограничений на право собственности.
Off-plan
В случае, если вы регистрируете сделку с off-plan недвижимостью, то до момента завершения строительства у вас будет только Oqood.
После окончания работ на здание выдают BCC — сертификат о завершении строительства. Девелопер сообщает покупателю о том, что проект завершен и высылает BCC, чтобы он оплатил последний взнос.
Как только вы внесете последний платеж, застройщик пригласит вас на осмотр объекта. После осмотра и окончательной передачи объекта вы получаете ключи и оформляете Title Deed.
На что обратить внимание при покупке недвижимости в Дубае
Чтобы завершить сделку максимально выгодно и успешно учтите еще несколько моментов.
Уведомление российских властей
В соответствии с российским законодательством, чаще всего вам придется уведомить налоговые органы о покупке зарубежной недвижимости. Потребуется указать стоимость объекта, способ покупки и другую информацию по форме налоговой декларации.
Подробнее о процессе читайте в статье BARNES MOSCOW — О чем уведомляем органы в России при покупке недвижимости за рубежом, оформлении ВНЖ и открытии счетов.
Налоги и сборы
Перечень расходов может меняться в зависимости от сделки, но основное это:
- плата взноса в DLD — 4% от стоимости собственности;
- взносы за оформление Title Deed — 158 долларов;
- страховка купли-продажи — от 1,1 тыс долларов;
- оплата услуг агента — от 2%, но если вы покупаете на off-plan рынке, то взнос платит застройщик;
- сертификат NOC — 1,4 тыс. долларов;
- прочие расходы: застройщику, посредникам, органам местного самоуправления, взнос в управляющую компанию и др.
Возможность получить ВНЖ
Покупка недвижимости в Дубае — основание для получения вида на жительство в ОАЭ. Для оформления достаточно купить резиденцию на сумму от 204 тыс. долларов. При такой покупке собственности вы можете получить визу на 2 года с возможностью продления.
Владельцы недвижимости стоимостью свыше 545 тыс. долларов претендуют на «Золотую визу» сроком на 10 лет.
Стоимость оформления включает несколько взносов и составит порядка 4,2 тыс. долларов.
Вывод
- На рынке в 2025 году нет ограничений для граждан РФ — у вас такие же возможности, как и у всех иностранных покупателей.
- Процедура покупки недвижимости в Дубае максимально прозрачная и регулируется правительством в лице Земельного департамента Дубая.
- В Дубае можно купить недвижимость в полное владение и в аренду на 99 лет с возможностью передачи в наследство. На это влияет район, в котором вы хотите купить.
- Есть небольшие отличия в документации и процедурах покупки недвижимости на стадии строительства (off-plan) и на вторичном рынке.
- Можно купить на стадии релиза ЖК — оплачиваете 5% бронь и попадаете в список первых на покупку.
- Гражданин РФ может оплатить покупку с помощью перевода из тех банков, которые не попали под санкции, криптовалютой или взять ипотеку в местном банке.
- За покупку от 545 тыс. долларов можно получить ВНЖ на 10 лет на всю семью.
Медиа Barnes