Как купить недвижимость в Таиланде гражданину РФ: особенности и процесс

На рынке недвижимости Таиланда для россиян действуют такие же условия, как и для инвесторов из прочих стран. Согласно основным законам государства есть ограничение по форме собственности. Иностранцы могут купить отдельные объекты как в рамках полного права собственности (фрихолд), так и для аренды на 90 лет — лизхолд, а землю — только арендовать. В остальном процесс покупки мало отличается от привычного гражданам России.

Покупка недвижимости в Таиланде

Покупку можно проводить через риэлторские агентства, которые предложат профессиональную помощь и доступ к большим базам данных, или самостоятельно, изучая интернет, социальные сети и объявления. Процесс сделки стандартный и включает привычные этапы.

Бронирование выбранного объекта

При бронировании недвижимости нужно подписать договор. В предварительном контракте указывают:

• окончательную стоимость объекта;
• адрес и номер объекта;
• кадастровые сведения;
• размер депозита;
• график платежей;
• реквизиты;
• личные данные и контактную информацию покупателя и продавца.

Когда договор о бронировании подписан, продавец снимает объект с продажи и высылает счет на оплату депозита. Обычно это 1–2% от суммы сделки. Оплату проводят только в национальной валюте — батах. После подтверждения перевода продавцом, начинается подготовка основного контракта. 

Юридическая проверка недвижимости и основной договор

Все моменты вы можете проверить самостоятельно или с помощью юристов, но проще всего юридические вопросы решать через брокера. Специалисты:

1. Проверяют земельный участок на отсутствие обременения. Запрашивают земельный титул на право владения (Chanote), где указан собственник. Без этого свидетельства на участке нельзя ничего строить.
2. Проверяют наличие обременений и судебных дел, связанных с недвижимостью. Сверяют технический план и кадастровые сведения.
3. Проводят оценку стоимости объекта для расчета налогов.
4. Проверяют, соответствует ли недвижимость квотам на иностранную собственность в кондоминиуме и не зарегистрирован ли кто-то в объекте.
5. Собирают информацию о продавце, особенно, если это компания: состав учредителей фирмы, размер уставного капитала, наличие документа, дающего право подписи уполномоченному лицу, и т.д.
6. Проверяют условия договора, вносят дополнения, изменения и согласуют их со второй стороной.

Основной договор на покупку меняется в зависимости от формы собственности, но обязательно должен содержать:

• информацию о покупателе и продавце;
• условия покупки и информацию об объекте;
• порядок оплаты, включая уплату взносов и налогов;
• штрафы и неустойки;
• условия, на которых покупатель будет владеть объектом.

Оплата полной стоимости

После оплаты брони до первого взноса по основному контракту проходит до 30 дней. Собственность оплачивается согласно законам государства и условиям сделки. Так, покупатели объекта в рамках фрихолд обязаны оплатить всю сумму из-за рубежа. 

В зависимости от ситуации и условий контракта вы можете:

1. Оплатить через международный банковский перевод непосредственно на счет продавца. По факту оплаты вам выдают банковскую выписку и чек–подтверждение. С ними вы сможете доказать, что оплатили недвижимость из другой страны.
2. Использовать наличные для депозита или полной оплаты в случае покупки в рамках лизхолд.
3. Оплатить криптовалютой — некоторые застройщики принимают такие платежи.
4. Открыть счет в одном из банков Таиланда и перечислить на него денежные средства со счета в другой стране. Такой вариант пользуется спросом на вторичном рынке.

При покупке у застройщиков, часто предлагают рассрочку с индивидуальными условиями:

• оплатить взнос 50% от стоимости до завершения строительства;
• оплатить оставшиеся 50% в течение указанного в контракте периода с доплатой 3–7% годовых — чем короче срок рассрочки, тем ниже процентная ставка;
• оплатить всю сумму в среднем в срок до пяти лет после ввода объекта в эксплуатацию;
• оформить собственность можно только после полной оплаты;
• жить или сдавать объект в некоторых проектах можно после оплаты  первоначального взноса и завершения строительства.

Регистрация сделки

Регистрация проходит в Земельном Департаменте Таиланда. Сотрудники Департамента плохо говорят на английском, поэтому обычно на регистрацию приходят профессиональные представители продавца и покупателя. Они владеют тайским языком и обсудят все вопросы. И проверят документы — все бумаги оформляют строго на национальном языке.

Для подачи вам обязательно нужно подготовить:

• копию загранпаспорта;
• оригинал договора купли-продажи;
• справку о финансах покупателя (выписка со счета);
• справку из местного иммиграционного управления.

В зависимости от ситуации могут потребоваться другие документы. Например, в случае покупки на вторичном рынке покупатель может передать чек из местного банка продавцу. А в случае сделки с фрихолд объектом необходимо представить  подтверждение международного перевода, например, форму FET из банка. 

В Департаменте проверяют все документы на соответствие законодательству Таиланда и оформляют типовой вариант договора на национальном языке. Составляется акт о передаче права собственности, который официально регистрируется сотрудниками организации. 

Как подтверждение сделки, владелец объекта в лизхолд получает зарегистрированный стандартный договор аренды на местном языке. А владелец квартиры в рамках фрихолд–сделки получит официально зарегистрированный типовой договор купли-продажи, домовую книгу с данными об объекте, свидетельство на землю — Chanote.  

В Земельном Департаменте придется оплатить пополам с продавцом налог на передачу прав собственности — 2% для объекта во фрихолд и 1,1% от оценочной стоимости в лизхолд. 

Процесс покупки может занять от пары недель до нескольких месяцев, в зависимости от конкретной ситуации. Важно заранее планировать свое время и быть готовым к возможным задержкам. Рекомендуем работать с профессионалами, знакомыми с законами Таиланда, чтобы избежать юридических ошибок, затягивания и финансовых потерь.